שכירות דירה - למה צריך לשים לב ?

שאלה:  השוכר עזב את הדירה שלא בהסכמה וטרם תום החוזה- האם להשתמש בערבות הבנקאית שהפקיד ?

תשובה:  ניתן להשתמש בחילוט הערבות הבנקאית, כל עוד הדבר נעשה בתום לב. על בעל הבית לתת התראה בכתב לשוכר, כי בכוונתו לעשות שימוש בערבות הבנקאית, אלא אם השוכר יתקן את הפרת החוזה תוך תקופה קצובה.

כמו כן, לאחר שבעל הבית עושה שימוש בערבות הבנקאית, עליו להחזיר לשוכר את הפרשי הכספים (במידה ונותרו כאלו) ולא לקחת אותם לעצמו, כפיצוי על עוגמת הנפש, הטירחה וכיוצ"ב.

לעניין זה, ניתן גם לקרוא את פסק דין בעניין וקס נגד פדידה.

שאלה:  אני שכיר / עצמאי ונהנה מדמי שכירות, בגין דירה שבבעלותי. האם עלי לשלם מס הכנסה על כך?

תשובה:  עד שכר דירה (מכלל הדירות שבבעלות יחיד / תא משפחתי) בגובה של 4,200 ₪ לחודש - פטור ממס הכנסה. מעל 4,200 ₪, צריך לשלם מס הכנסה. לעניין זה ראה חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), התש"ן-1990.

בכל מקרה, יש לדווח למס הכנסה על קבלת ההכנסה מדמי השכירות, ובאם שכר הדירה עד 4,200 ₪ ולא יותר, לבקש פטור. הפטור כשלעצמו לא פוטר את הבעלים מחובת הדיווח.

שאלה:  בעל הבית מכר את הדירה, באמצע תקופת השכירות. למי אני צריך לשלם דמי שכירות?

תשובה:  כל עוד בעל הבית המקורי לא ביצע המחאת חיובים בכתב לבעל הבית החדש (בהתאם לחוק המחאת חיובים), עליך לשלם את דמי השכירות לבעל הבית המקורי ולהתנהל למולו בלבד.

רק לאחר ביצוע המחאת החיובים לידי בעל הבית החדש ומסירת הודעה כתובה על כך לידי השוכר, עובר השוכר להתנהל למול בעל הבית החדש.

שאלה:  האם ניתן לרשום בחוזה השכירות, כי במידה והדייר מפר תנאי מתנאי החוזה, עליו לפנות את הדירה מיידית, ללא צורך בפנייה לבית המשפט וההוצאה לפועל?

תשובה:  כן, ניתן. אלא שזה לא שווה דבר. בפועל לא ניתן לפנות דייר שלא דרך בית המשפט ולא משנה מה כתוב בחוזה ומה הדייר עשה או לא עשה, פינוי חייב לעבור דרך בית המשפט. החל מדצמבר 2008 ניתן לפנות שוכר שלא משלם בצורה מהירה ופשוטה, יחסית למה שהיה עד כה.

שאלה:  בעל הבית טוען שהפרתי את החוזה ועלי לפנות הדירה, ולכן פרץ לדירה והחליף מנעול. מה לעשות?

תשובה:  להגיש תלונה במשטרה על פריצה. עצם היותו של בעל הבית הבעלים החוקי של הדירה, לא נותן לו רשות להיכנס לדירה, בשעה שהיא מושכרת ו/או שיושב בה בר רשות. קרי, אפילו תם חוזה השכירות והדייר לא מתפנה, אסור לבעל הבית להחליף צילינדרים, לחתוך כבלים וכיוצ"ב.

שאלה:  הנני בעל דירה שמשכיר לאותו דייר כבר 10 שנים, האם זה נכון, שלאחר 10 שנים הדייר הופך לדייר מוגן?

תשובה:  על מנת להבטיח שהדייר לא יהפוך לדייר מוגן יש להקפיד לערוך חוזה שכירות בלתי מוגנת, שם מצוין מפורשות כי הדייר לא שילם דמי מפתח וכי שכירות הדירה אינה מוגנת לפי חוק הגנת הדייר.

עם תום תקופת האופציה שבחוזה, יש לערוך חוזה חדש ולא הארכה של החוזה הישן. באופן הזה תבטיח את עצמך כי הדייר לא יוכל לטעון להיותו דייר מוגן.

בכל מקרה, אין דבר כזה שלאחר 10 שנות שכירות דייר הופך לדייר מוגן, רק בגלל שגר בדירה 10 שנים ברציפות.

שאלה:  אני דייר מוגן. איך נקבע גובה דמי השכירות?

תשובה:  בדיירות מוגנת נקבעים דמי השכירות לפי דמי השכירות היסודיים.

דמי השכירות היסודיים הם דמי השכירות שהיו ערב כניסתם לתוקף של תקנות הגנת הדייר ובשמם המלא: תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג - 1983.  דמי השכירות מתעדכנות מידי פעם בפעם בתקנות / הנחיות נוספות. חל איסור על בעל הבית לגבות יותר מהקבוע בתקנות.

דייר ששילם דמי מפתח, זכאי להנחה של 1/3 מדמי השכירות למשך 15 שנה, החל מיום פרסום תקנות הגנת הדייר הנ"ל.

שאלה:  חתמתי עם בעל הדירה על חוזה שכירות לשנה עם אופציה לשנתיים נוספות ולפיה הוא רשאי להעלות את דמי השכירות. בעל הדירה רוצה להעלות השכירות בזמן האופציה ב-20%. האם זה חוקי?

תשובה:  על פניו נראה שכן. אופציה כאשר ניתן להעלות את המחיר היא לא אופציה, אפילו אם יש לה כותרת "אופציה", בדיוק כמו שסוסיתא נשארת סוסיתא, אפילו אם יקראו לה פרארי. אופציה זה דבר שניתן לשוכר ובשליטתו וכאשר בעל הבית יכול להעלות את שכר הדירה, כראות עינוי, השליטה עוברת לבעל הבית ולכן זה לא אופציה.

שאלה:  אני בעל בית. התברר לי כי השוכר לא שילם את הארנונה. מה עלי לעשות?

תשובה:  ראשית, כדאי להסדיר נושא זה בחוזה השכירות עצמו.

שנית, בשכירות של יותר משנה, חובה על בעל הבית להודיע לעירייה על הימצאות שוכר בדירה ואז החובה לתשלום הארנונה, למול העירייה, הינה של השוכר ולא של בעל הבית. לא הודיע בעל הבית על הימצאות שוכר הדירה, החובה לתשלום הארנונה למול העירייה, הינה של בעל הבית.

שאלה:  אני לפני חתימת חוזה שכירות ובעל הבית דורש ששני ערבים יחתמו על החוזה. מה ההשלכות לכך?

תשובה:  ההשלכות מאוד פשוטות - אם אתה לא תשלם את שכר הדירה או לא תקיים כל חיוב מחיובי השוכר, יהא על הערבים לעשות כן. הגישה אל הערבים אינה כה פשוטה ודורשת הגשת כתב תביעה כנגד השוכר ובצירוף פורמאלי של הערבים.

והעיקר - שיהיה בשעה טובה!

יצירת קשר עם עורך דין מיכאל גנון:   Advganon@gmail.com