שוק המשכנתאות בישראל

• בשנתיים האחרונות גדל היקף נטילתן של משכנתאות חדשות ב-56 אחוזים ומחירי הדיור עלו בלמעלה מ-30 אחוזים.

• הריבית הנמוכה והצפי להמשך ירידתה בתחילת 2009 הסיטו את לוקחי המשכנתאות לכיוון משכנתאות לא צמודות בריבית משתנה אשר חלקן בסך כל המשכנתאות החדשות שנלקחו הגיע בפברואר 2009 לשיא - 77 אחוזים ובהמשך השנה ירד בהדרגה עד ל-51 אחוזים בדצמבר.

• נטל החוב של משקי הבית ביחס להכנסה הפנויה נותר בישראל ברמה של כ-60 אחוזים, נמוך ממדינות אחרות כמו ארה"ב , בריטניה ומדינות מגוש האירו.

• לעליית נטל החזרי הריבית על משכנתאות בעקבות עליית ריבית ב-2010 לא צפויה להיות השפעה משמעותית על הצריכה הפרטית ועל יציבות הבנקים.

• הבנקים בישראל בודקים בעת העמדת משכנתה את יכולת ההחזר של הלקוחות גם בריביות גבוהות יותר, שכן בישראל אין כמעט שוק של איגוח משכנתאות, וסיכון המשכנתאות נשאר של הבנק  לאורך כל תקופת החוב.

בשנתיים האחרונות גדל היקף נטילתן של משכנתאות חדשות ברוטו ב-56 אחוזים  והגיע ל-65 מיליארדי ש"ח, לעומת 41 מיליארדים בשנים 2007-2006. הגידול המהיר  לווה בעלייה של למעלה מ-30 אחוזים במחירי הדיור מאז 2008, לאחר מספר שנים שבהן הם נותרו כמעט ללא שינוי (איור 1).

העלייה בהיקף המשכנתאות החדשות היא תוצאה של ירידת שיעורי הריבית במשק, שהתבטאה גם בשוק המשכנתאות, והובילה לעליית הביקוש לרכישת דירות, לרבות כנכס השקעה[1]; זאת כחלק מהמגמה של חיפוש תשואה, שאפיינה את 2009 לנוכח שיעורי הריבית הנמוכים באפיקי השקעה אחרים כפיקדונות בבנקים ואג"ח ממשלתיות.

המשכנתאות הן רכיב מרכזי בנטל החוב של משקי הבית בישראל, והן היוו בסוף 2009 כ-50 אחוזים מיתרת החוב הכוללת שלהם. על אף הגידול המהיר בנטילת משכנתאות חדשות בשנתיים האחרונות נטל החוב של  משקי הבית נותר ללא שינוי משמעותי, כפי שניתן ללמוד מהיחס שבין החוב שלהם לתוצר של המשק או להכנסה הפנויה, שהוא נמוך  משמעותית מאשר בארה"ב, באנגליה  ובגוש האירו. כך, למשל, הגיע יחס החוב להכנסה הפנויה בישראל לשיעור של פחות מ-60 אחוזים בסוף 2008, לעומת שיעור של 110 אחוזים בארצות הברית ובאנגליה (איור 2). גם שיעור עלייתם של מחירי הדיור בישראל מראשית העשור  נמוך במידה ניכרת ביחס למשקים אלו.

בשוק המשכנתאות הישראלי התחוללו בשנים האחרונות תמורות רבות, כתוצאה מירידת שיעורי האינפלציה והרפורמות המבניות שבוצעו. חלקן של המשכנתאות הצמודות למדד בסך כל המשכנתאות החדשות שנלקחו ירד בהתמדה והגיע ב-2009 ל-35 אחוזים בלבד, לעומת 61 אחוזים ב-2003. חלקן של המשכנתאות הצמודות למדד במלאי המשכנתאות עדיין גבוה - 66  אחוזים בספטמבר 2009.

רמתה הנמוכה של הריבית ב-2009 והציפיות ששררו בתחילת השנה לירידת ריבית נוספת בטווח הקצר הסיטו את לוקחי המשכנתאות אל משכנתאות לא צמודות בריבית משתנה, שהריבית עליהן מושפעת במידה הרבה ביותר מהשינויים בריבית בנק ישראל. שיעורן של אלה בסך המשכנתאות החדשות שנלקחו הלך ועלה מאמצע 2008  והגיע בפברואר לשיא של 77 אחוזים, אך שב וירד בהדרגה עד ל-51 אחוזים בדצמבר, עם מיצוי הציפיות לירידת ריבית נוספת.

יתרת המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה הגיעה בספטמבר לכ-43 מיליארדי ש"ח, והלווים בריבית זו נהנו בשנתיים האחרונות  מתשלומים נמוכים יחסית, הודות לריבית הנמוכה. כך, הריבית השנתית הממוצעת על משכנתאות חדשות שנלקחו ב-2009 במסלול הלא צמוד בריבית משתנה עמדה על 1.7 אחוזים, לעומת 5.5 אחוזים במסלול הלא-צמוד בריבית קבועה  ו-3.1 אחוזים במסלול הצמוד בריבית קבועה.

אולם, שיעורה הנוכחי של ריבית בנק ישראל אינו מייצג ריבית של שיווי משקל לטווח הארוך; במקביל ליציאת המשק מהמשבר שפקד את העולם ב-2008 הריבית צפויה לעלות בהדרגה, ועמה יעלה נטל ההחזרים הרובץ על בעלי המשכנתאות. השאלה היא אם לעליית נטל תשלומי הריבית בעקבות עליית הריבית הצפויה תהיה  השפעת מקרו על הצריכה הפרטית ועל יציבותם של הבנקים.

כיוון שעיקר הפגיעה הצפויה היא בקרב נוטלי המשכנתאות הלא צמודות בריבית משתנה, בחנּו בכמה יעלה נטל החזרי הריבית של נוטלי משכנתאות אלה, על סמך הנחות שונות לגבי מסלול עליית הריבית. מהבדיקה עולה כי החזרי הריבית ב-2010 צפויים לגדול בכמיליארד ש"ח, יחסית להחזרים ב-[2] 2009 ולהגדיל את נטל החזרי הריבית ביחס להכנסה הפנויה בכ-0.2 אחוז, עלייה שאינה צפויה להשפיע על הצריכה הפרטית באופן משמעותי.

מבחינת הסיכון למערכת הבנקאית - שיעורי המימון בישראל בשוק המשכנתאות נמוכים משמעותית מהמקובל במשקים אחרים, מה שמקטין את הסיכון של הבנק במקרה של חדלות פירעון של הלקוח. מלבד זאת  בישראל אין כמעט שוק של איגוח משכנתאות, וסיכון המשכנתאות נשאר של הבנק  לאורך כל תקופת החוב. מסיבה זו הבנקים בודקים בעת העמדת משכנתה את יכולת ההחזר של הלקוחות גם בריביות גבוהות יותר[3]. מכאן שעליית הריבית בשוק המשכנתאות לא צפויה להשפיע על יציבות הבנקים, אף שהיא בהחלט צפויה להעלות שוב את שיעור הפיגורים בשוק המשכנתאות, שיעור שעמד בסוף 2009 על 1.08 אחוזים מיתרת האשראי לדיור.

[1] על פי דוח של מינהל הכנסות המדינה לאוקטובר 2009 חלקן של עסקות הרכישה להשקעה עלה בהתמדה והגיע ברביע השני של 2009 לכשליש מעסקות הרכישה שבוצעו.

[2] החישוב נעשה בהנחה שהריבית על משכנתאות חדשות לא צמודות בריבית משתנה תגיע בסוף 2010 לשיעור של 4.5-5 אחוזים; זאת בהתאם  לשיעור העלייה החזוי  של ריבית בנק ישראל  על פי חזאים כלכליים שונים בסוף 2009 בתוספת מרווח,   או בהתאם לרמת הריבית הנומינלית הממוצעת על משכנתאות חדשות שניתנו בשנים 2008-2006.

[3] ראו גם מכתב המפקח על הבנקים לתאגידים הבנקאיים מ-18 לאוגוסט 2009.