העברת דירה בגירושין

אחד המאפיינים הבולטים של חיי הנישואין הוא רכישת נכס מקרקעין ע"י שני בני הזוג ורישומו על שמם בחלקים שווים.

נושא זה אינו מאפיין רק את הליכי הנישואין, אלא הוא מקבל משנה תוקף וחיזוק במסגרת הליכי גירושין בהם ניתן לראות פעמים רבות מאבק ארוך ועיקש על בית המגורים, מי יקבל אותו ובאיזה מחיר. אולם, לא אחת אנו נתקלים בסיטואציה בה העברת הדירה אגב הגירושין לא נעשית בסמוך להליכי הגירושין כשבמקביל מוטלים על הדירה עיקולים של צדי ג' ולא ברור מה דינה של אותה העברה.

1. מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") מסדיר את כל הסוגיות הנוגעות למיסוי מקרקעין בעסקאות של מכירה, רכישה, העברה ללא תמורה ועוד. בין היתר, קובע גם החוק גם מקרים בהם פעולות שונות במקרקעין לא יחשבו לעסקה ובהתאם לכך, לא יהיו חייבות במס או לחילופין, יחשבו לעסקה אך יהיו זכאים לקבלת פטור מלא ו/או חלקי מתשלום המס.

בשנת 1992, נכנס לתוקף תיקון מס' 19 לחוק אשר התייחס להעברת מקרקעין אגב גירושין וקבע את ההנחיות לגבי חיוב במס במקרה זה. התיקון קיבל ביטוי בסע' 4א שקבע:

"העברת בעלות במקרקעין או בזכות באיגוד במקרקעין, הנעשית על פי פסק דין לגירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לעניין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני זוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם".

משמעות התיקון היא שבמקרה של העברת מקרקעין בין בני זוג כתוצאה מפסק דין לגירושין, לא תחשב העברה זו כמכירה החייבת במס ועל כן, העברה זו לא תהיה חייבת במס שבח או במס רכישה.

אולם הסעיף האמור משתמש במינוח של "העברת בעלות במקרקעין"  - הוראת הסעיף תחול רק במקרים בהם מועבר נכס הנמצא בבעלות בני הזוג כלומר, רישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ולא על נכסים הרשומים במנהל שכידוע, אין המדובר בבעלות אלא בחכירה (שכירות למשך שנים רבות). מאחר ומרבית הקרקעות בישראל רשומות במנהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו, נוצרה סיטואציה העומדת בסתירה לכוונת המחוקק בתיקון הנ"ל והיא שבעת העברת מקרקעין הרשומים כחכירה במנהל מקרקעי ישראל אגב הליכי גירושין, נחשבה ההעברה למכירה לכל דבר ועניין והצדדים חויבו במס המתאים.

מצב אבסורדי זה כמו גם פסיקה בעניין, הובילו לתיקון הסעיף האמור בשנת 2005 במסגרת תיקון 55 לחוק כאשר המילה "בעלות" הוחלפה במילה "זכויות":

העברת זכויות בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין, הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין, לא יראוה כמכירה או כפעולה באיגוד לענין חוק זה, בין אם היא העברה בין בני הזוג ובין אם היא העברה מהם לילדיהם ובמכירת הזכות במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין על ידי מי שהועברו לו הזכויות בזכות במקרקעין כאמור, יהיו שווי הרכישה של הזכות ויום רכישתה, לרבות לענין סעיף 7א, שווי הרכישה ויום הרכישה שהיו נקבעים לפי הוראות חוק זה או לפי הוראות הפקודה, לפי הענין, אילו נמכרה הזכות או נעשתה הפעולה על ידי מי שהעביר את הזכויות בה.

כלומר, כיום גם העברה של זכויות הרשומות במנהל מקרקעי ישראל עקב פסק דין לגירושין, לא תחשב כמכירה ועל כן גם היא לא תחוייב במס שבח או במס רכישה.

חשוב לציין - אין לראות בסעיף הנ"ל הוראת פטור מאחר ולא מדובר כלל במכירה. משכך, אין כל חובה לדווח לרשויות המס על ביצוע העברה כאמור וגם אין כל צורך להציג לרשם המקרקעין או למנהל מקרקעי ישראל כל אישור על היעדר חובות מס בגין המקרקעין.

2. זכויות צד שלישי

במרבית המקרים, העברת הדירה מבן זוג אחד לשני עקב הליכי גירושין, נעשית בסמוך ככל שניתן לאחר מתן פסק הדין לגירושין אולם במקרים רבים קורה, מסיבות שלא בהכרח תלויות בבני הזוג, שההעברה עצמה אינה מבוצעת כאמור אלא שנים רבות לאחר מכן.

מצב זה בעייתי במיוחד כאשר אחד מבני הזוג התחייב לתשלום כספים לצדדים שלישיים כלשהם ולא עמד בהתחייבויות אלו וכתוצאה מכך, הוטל עיקול על זכויותיו של בן הזוג בנכס ואף הופעלו הליכים למכירת הנכס. במקרה כזה, נשאלת השאלה מה זכותו של בן הזוג הנותר שהנכס היה אמור לעבור על שמו מתוקף פסק הדין לגירושין.

העניין נדון בצורה רחבה בביהמ"ש העליון בפסק דין אהרונוב (ע"א 189/95) במסגרתו נקבע כי במקרה בו נקבע בהסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין כי חלקו של אחד מבני הזוג יועבר ע"ש בן הזוג השני, הרי שהוראה זו גוברת על כל עיקול מאוחר יותר שהוטל על הנכס ע"י נושיו של בן הזוג המעביר וזכותו של בן הזוג הנעבר עדיפה.

אומנם מדובר בהלכה שנקבעה ע"י ביהמ"ש העליון אך עדיין רבים המקרים הדומים למקרה של גב' אהרונוב כאשר במקרים רבים, מוצא עצמו בן הזוג הנעבר (זה שקיבל את הנכס) במצב בו עליו להוציא כספים רבים וזמן יקר על בתי משפט על מנת להוכיח את צדקתו ואת זכותו במקרקעין.

לאור מצב זה, הריני להמליץ על מספר פעולות כדי למנוע היקלעות לסיטואציה כזו:

א.         יש לבצע את העברת הנכס בסמוך ככל שאפשר לקבלת פסק הדין לגירושין או אישור הסכם הגירושין בביהמ"ש או בית הדין.

ב.         במידה והנכס רשום בטאבו, כדאי לרשום הערת אזהרה על זכויות בן הזוג המעביר כדי לחסום אפשרות לעיקולים ע"י נושים במקרה בו ישנו חשש אמיתי לכך.

ג.          במידה והנכס רשום במנהל מקרקעי ישראל, ניתן לרשום משכון על זכויותיו במקרקעין אצל רשם המשכונות.

ד.         לפעול במהירות האפשרית על מנת להשלים את ביצוע ההעברה והשלמת הרישומים.

3. ידועים בציבור

שאלה מרכזית שעלתה לא אחת היא האם הוראת סעיף 4א' לחוק חלה גם על ידועים בציבור. כידוע, ידועים בציבור מנהלים משק בית משותף ללא נישואין ועל כן הטענה המרכזית היא כי מאחר וסעיף 4א' לחוק מתייחס מפורשות ל "העברת זכויות בזכות במקרקעין....הנעשית על פי פסק דין שניתן אגב הליכי גירושין", הרי שהוראת סעיף זה אינה חלה כלל על ידועים בציבור ובמקרה של פרידה ביניהם, תחשב ההעברה למכירה ועל כן תחויב במס.

עניין זה הוכרע בביהמ"ש העליון במסגרת פסק דין לבנון (ע"א 2622/01) בו נקבע ע"י ביהמ"ש כי הגישה המקובלת כוללת במסגרת המושג "בן - זוג" גם ידועים בציבור, כאשר ביהמ"ש הוסיף וקבע גם שאין כל סיבה מדוע ההסדר הקבוע בסעיף 4 א', שהינו הסדר חברתי, לא יחול גם על ידועים בציבור. מעבר לכך, קבע ביהמ"ש כי הבחנה בין בני זוג נשואים לידועים בציבור בכל הנוגע להסדרי מס עקב פרידה, יש בה משום הפליה פסולה הנוגדת את עקרון השוויון .

במילים אחרות, למרות שניסוח סעיף 4א' לחוק מתייחס מפורשות להעברת מקרקעין אגב גירושין, הרחיבה הפסיקה את משמעות הסעיף והחילה אותו גם על ידועים בציבור.

סקירה מלאה יותר על זכויות ידועים בציבור בענייני מקרקעין תעשה ברשימה נפרדת ועצמאית.

הכותב הינו עו"ד המתמחה בתחום המקרקעין. המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד"

www.od-law.co.il

03-6950662

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.