כיצד עורכים פירוק שיתוף?

פירוק שיתוף הינו מינוח משפטי, הנוגע להסדר זכויות בדיני מקרקעין ומיטלטלין. ההסדר האמור, המכונה כאמור "פירוק שיתוף", הוא הסדר אשר נוגע לזכויותיהם של קבוצות בעניינו של נכס שבו הן משתתפות ו/או שותפות לו, החל מנכס מקרקעין ועד לנכס לא נייד. מכאן, ובשל חשיבות הנושא, הרי שבמאמר זה נסקור: מהו חוק המקרקעין, מהו הסכם שיתוף, פירוק–ביצוע ההליך, פירוק בין בני זוג וכן פירוק בחוסר תום לב.

בפתח הדברים, נבקש להעיר כי מאמר זה מובא לנוחיותכם/ן, קוראים/ות יקרים/ות ואין לראותו כתחליף לייעוץ עם עורך דין לענייני נדל"ן.

רקע – מהו חוק המקרקעין?

חוק המקרקעין, התשכ"ט–1969 (להלן:" חוק המקרקעין"), הינו החוק המסדיר את כלל הזכויות בעניין נכסים, מבנים, שטחים וכדומה. באחד מחלקי חוק המקרקעין, מוסדר תחום השיתוף והפירוק, שבו מספר אנשים שותפים לזכויות בנכס וכן על דבר הפירוד של אלו שהתקבצו לכדי שיתוף, לדוגמא, סעיף 37 לחוק המקרקעין, המסדיר את יכולתו ואת זכותו הקניינית והמשפטית של שותף, לפרק שותפות.

מהו הסכם שיתוף:

שיתוף הינו פעולה קניינית, המאפשרת למספר אנשים להקצות זכויות בנכס, אותו נכס. שיתוף זה אינו מגדיר את הנכס לחלקים, אלא נותן זכויות בכל הנכס, לכל אחד מהשותפים. על מנת לעמוד בשותפות כזו, יש לקיים הסכם שיתוף. הסכם השיתוף ודרך קיומו קבועים בסעיף 29 לחוק המקרקעין. כלומר, הדין גורס שהסכם שיתוף, לרוב יכלול את הזכויות הניתנות לכל שותף על הנכס, אופן החלוקה, הגדרות טכניות, הסדרת התנהגותם של שאר השותפים ואף החלטות וזכויות עתידיות בנכס. חשוב לציין כי מדובר בזכות קניינית, ולכן הסכם שכזה לא חל רק בין השותפים עצמם, אלא כלפי כולם, כיאה לזכות קניינית.

ביצוע הליך הפירוק:

כאשר קבוצת אנשים מחזיקה בנכס ורצונו של אחד הצדדים לעזוב את השותפות, הדבר יכול להוביל לפירוק השיתוף. דרך הפירוק יכולה להיעשות במספר דרכים: השותף המעוניין לצאת מהשיתוף יוכל למכור את חלקו לשותפיו בעסקה, השותף המעוניין לצאת מהשיתוף יוכל למכור את חלקו לאדם חיצוני (באישורם של שאר השותפים ובהתאם להסכם החתום ביניהם), והשותפים יוכלו למכור את הנכס שברשותם ולחלק ביניהם את הכסף מעסקת המכירה. במקרים שבהם אין הסכמה בין הצדדים לפירוק, יפנו לבית המשפט, במטרה להביא להכרעה. חשוב לזכור כי לפי החקיקה, לכל שותף עומדת האפשרות להוביל לפירוק השותפות. אז, יעשה הפירוק בפגיעה מינימלית בשאר השותפים, וזאת לפי ראות בית המשפט.

פירוק שיתוף בין בני זוג:

גם בני זוג, שיש להם קניין במהלך חייהם המשותפים, מהווים שיתוף בנכסים ביניהם. בעת פרידה של השניים, יצטרכו לבצע פירוק שיתוף, כלומר, חלוקת רכוש. לפי הסכם איזון משאבים, החל על זוגות שנישאו לאחר שנת 1974 (על בני זוג אשר נישאו לפני כן ועל ידועים בציבור, חלה חזקת השיתוף), נכסיהם של אותם זוג, הינם משותפים, מה שהופך בני זוג אלו, לשותפים לפי חוק המקרקעין.

אז, עומדות בפני הזוג מספר חלופות: מכירת הנכס המשותף או קנייה של החלק הנותר על ידי אחד מהצדדים שמעוניין להישאר בדירה. לגבי מכירה, קיימת הגנה במקרים הללו, לאור מעשים שלא בתום לב שנעשו בעבר. זאת, לפי סעיף 101 לחוק המקרקעין, אשר מורה : "מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר, אלא אם הציע אותו תחילה לבן–זוגו". כלומר, קיימת זכות קדימה לבן הזוג, בעת רצון האחר למכור את חלקו בנכס. זאת, על מנת שלא לגרום למכירת דירה ללא ידיעתו של האחר וכן כדי לאפשר את זכותו הקודמת של בן הזוג.

פירוק שאינו בתום לב: אומנם נאמר כי זכותו של כל שותף להוביל לפירוק השיתוף. אך מה קורה במקרים שבהם הבקשה נעשית שלא בתום לב? נסביר:

במקרים מסוימים, הפנייה בבקשה לפירוק שיתוף לבית המשפט, תעשה רק במטרה להפעיל לחץ על השותפים, או לשם עשיית רווח ואינטרס אישי. אז, יכולים שאר השותפים להגיש לבית המשפט ראיה בדבר נסיבות המוכיחות שאין מדובר בתום לב. במידה ובית המשפט יזהה זאת, הוא לא יאפשר לשותף הסורר לבצע את רצונו.

סיכום:

תחום השותפות במקרקעין אומנם נתפס כעולם השייך לאנשי נדל"ן ועסקים, אך בפועל, זוגות רבים, גם אם לא התכוונו לכך ואין ביניהם הסכם שכזה, מצויים באותו תחום משפטי. הכרת הזכויות הקניינות בנכס, הינה חשובה ומשמעותית. לכן, בכל עיסוק בנושא, חשוב להיוועץ בעורך דין לענייני נדל"ן.