טיפים לרכישת דירה מקבלן

רכישת דירה הינה עניין רציני ביותר שבמקרים רבים, רוכשי הדירות נוטלים משכנתא על מנת לממן את העסקה שמשמעותה התחייבות כספית למשך שנים רבות וארוכות.

כובד העניין ורצינות העסקה מתגבר כאשר רכישת הדירה נעשית מקבלן - לרוב, נדרשת השקעה של כספים רבים, הקבלנים מעבירים הסכם ארוך ומסובך שלא תמיד ניתן להבינו בקלות עם הוראות רבות שמעייפות את הקורא ולעיתים, הרכישה מתבצעת "על הנייר" - הקבלן עוד לא התחיל לבנות את הבניין.

ברשימה זו אנו ניתן מספר עצות וטיפים כיצד להיזהר בעת רכישת דירה מקבלן:

1.             יש לשכור שירותי עו"ד מטעמכם - בעסקאות רכישת דירה מקבלנים, על רוכש הדירה לשלם גם את שכרו של עו"ד הקבלן לרוב בשיעור של 1.5% מסכום העסקה. עו"ד זה אינו מייצג אותכם ואינו דואג לאינטרסים שלכם אלא לקבלן בלבד!

עליכם לדאוג שמתצדכם יעמוד עו"ד אשר יבדוק את הסכם הרכישה, יעיר הערות וינהל מו"מ מול עו"ד הקבלן. אומנם המדובר בהוצאה כספית נוספת, אך הוצאה זו יכולה לחסוך לכם לא רק הרבה מאוד כסף, אלא גם נזקים כספיים נוספים ובוודאי עוגמת נפש רבה במידה ומשהו משתבש.

2.             כדאי ורצוי לבדוק את הקרקע עליה נבנה הבניין בו נמצאת הדירה - האם היא רשומה ע"ש הקבלן, האם יש לו זכויות כלשהן בה, האם ישנם עיקולים, שעבודים, משכנתאות על הקרקע ו/או על הקבלן - נתונים אלו יכולים לגלות מידע רב וחשוב ביותר שיעזור לכם להחליט האם אתם נכנסים לעסקה מסוכנת או לא.

3.             כדאי לבדוק האם הקבלן רשום בפנקס הקבלנים והאם רישיון הקבלן שלו בתוקף.

4.             כדאי ורצוי לדרוש מהקבלן ואף לקבל מכתב מהבנק בו מתנהל חשבונו של הקבלן המעיד על מצבו הפיננסי של הקבלן. במידה והקבלן לא מסכים להמציא מסמך כזה או המכתב מצביע על בעיות, יש להיזהר בעסקה.

5.             במידה ולצורך בניית הפרוייקט, הקבלן נעזר במימון בנקאי, יש לדרוש ולקבל אישור בכתב מהבנק המעיד על חשבון הפרוייקט אליו יש להפקיד כספים. סירוב להמציא אישור כזה מצביע על סכנה רבה בעסקה.

6.             יש לדרוש ולקבל אישור כי לקבלן יש היתר בניה בתוקף מהרשות המקומית.

7.             יש לדרוש ולקבל מהקבלן אישור כי אין לו כל חובות מסים בגין הקרקע עליה יבנה הבניין.

8.             יש לוודא כי בנוסף להסכם המכר קיבלתם גם מפרט, תוכניות יסודות, קומה, מרתפים וקומה.

9.            יש לוודא שההסכם כולל את כל הפרטים הרלבנטיים לרבות מחיר מלא של הדירה, החניות והמסחנים, כי עלויות הפיתוח חלות על הקבלן וכי הוא מתחייב לבנות מדרכות, גינה, חצר, וכו'.

10.          יש לוודא כי מועד מסירת הדירה לידיכם מוגדר ובררו על מנת למנוע אי הבנות בעתיד.

בכל הנוגע לתשלומים לקבלן:

1.             חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע כי על קבלן לתת לרוכש הדירה בטוחות לכספו בתנאי ששולם לקבלן סכום של לא פחות מ- 7% מערך הדירה.

                כדאי ורצוי לגייס לפחות סכום זה בהתחלה על מנת לקבל את הבטוחות על הכסף ולא לסמוך על המזל.     

2.          הבטחות שעל הקבלן להבטחת הכספים הינן: ערבות בנקאית או הערת אזהרה או פוליסת ביטוח או רישום משכנתא לטובת הרוכש בדרגה ראשונה.

                הבטוחה הנהוגה ביותר היא ערבות בנקאית - יש לראות את נוסח הערבות הבנקאית לפני תשלום הכסף ולבצע את התשלום עצמו כנגד קבלת הערבות עצמה. כמו כן, במקרים רבים, קובעים הקבלנים כי הוצאת הערבות הבנקאית תהיה על חשבונו של הרוכש - המדובר בעלויות לא מבוטלות ולכן יש לדאוג כי הוצאה זו תחול על הקבלן בלבד.

                בכל הנוגע לרישום הערת אזהרה - יש לוודא כי זו תעשה במקביל לביצוע התשלום וכי עלות הרישום תחול על הקבלן.

3.          במידה ולפרוייקט יש מימון בנקאי, יש לדרוש ולקבל את פרטי חשבון הפרוייקט ואף לקבל שוברים ולשלמם ישירות לחשבון. בשום מקרה אין לשלם לידי הקבלן.

4.             תשלומים לקבלן יש לעשות בהתאם לקצב התקדמות הבניה ולא כפי שנראה לקבלן או מתאים לו.

זכרון דברים או הסכם?

זכרון דברים הינו הסכם מחייב לכל דבר ועניין אך מטבעו, אינו כולל את כל ההוראות הרלבנטיות ביחס לעסקה.
אל תמהרו לחתום על זכרון דברים מאחר ומאוחר יותר יהיה קשה לבטל אותו.

אם אתם לא בטוחים, קחו את הסכם המכר לקריאה שקטה ורגועה, התייעצו עם מומחים בתחום ורק כאשר אתם בטוחים שהעסקה מתאימה לכם, חתמו על הסכם הרכישה.
זכור! יקשה עליך מאוד להוכיח ולתבוע דברים שנאמרו בעל פה, אם אינם מצויינים בכתב בחוזה. אל תחתום על סעיף בחוזה המאפשר לקבלן "לשנות", "לדחות", "לקבוע" וכו', על דעת עצמו, ובלא לקבל את הסכמתך. בדוק כי הקבלן מילא את כל הפרטים במיפרט הטכני, באופן מפורט ומדוייק.

המאמר הינו באדיבות האתר המשפטי "חוק ועוד"

www.od-law.co.il

03-6950662

האמור ברשימה לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים כאלה או אחרים או להימנעות מהם. על הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי בטרם נקיטת כל פעולה משפטית כזו או אחרת. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד