עסקת נדל"ן בלי עורך דין - "חיסכון" שעלול לעלות הרבה מאוד...

פעמים רבות, אנשים נוטים להקל ראש בעסקאות נדל"ן "פשוטות", ולחסוך בעלויות דווקא במקומות שאסור לחסוך בהם, כמו למשל, בשכירת שירותיו המקצועיים של עו"ד המתמחה בנדל"ן. "חיסכון" זה עשוי לעלות ביוקר, כמו במקרה המוכר של פרשת "חפציבה", כשרוכשים שהשקיעו ממיטב כספם ונטלו משכנתאות לרוב, נותרו לבסוף ללא בית, ללא בטחונות וללא הכסף ששילמו.   עו"ד המתמחה בנדל"ן, השם לנגד עיניו את טובתכם האישית, ואותה בלבד, ודואג להגן על כספכם ועל האינטרסים שלכם, ושלכם בלבד, יכול למנוע מבעוד מועד סכנות כאלה ואחרות.   אם הנכם מתכוונים לבצע עסקה במקרקעין, חשוב שתקראו את השורות שלהלן. לפני ביצוע עסקה במקרקעין מכל סוג (בין אם מדובר בדירה, מגרש או נכס מסחרי), מומלץ לבצע את הבדיקות הבאות (זוהי רשימה חלקית, והיא אינה ממצה את הבדיקות שיש לבצע. מומלץ לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בנדל"ן, לצורך בדיקת העסקה ו/או הנכס והשלמת העסקה עבורכם):

יש לבדוק את פרטי הנכס - גוש, חלקה, ולהוציא נסח טאבו - דהיינו: רישום של הנכס בלשכת רישום המקרקעין (המהווה מעין "תעודת זהות" של הנכס), וזאת ככל שהנכס רשום בטאבו.

יש לבדוק מי הבעלים הרשום, קרי: לבדוק שהבעלות היא אכן של מי שמציג את עצמו כבעל הנכס, ואשרו זאת מול תעודת הזהות שלו. אם מספר הזהות אינו מופיע בנסח הטאבו, דרשו מהבעלים לרשום אותו בטאבו.

חשוב לזכור, שמרבית הקרקעות במדינה הן בבעלות מינהל מקרקעי ישראל, שממנו אין אפשרות להוציא נסח טאבו, אלא אישור זכויות. גם כאשר המינהל מנפיק אישור זכויות, יש בו סעיף שהוא אינו אחראי למידע, בעוד שהמידע שמתקבל מהטאבו מהווה ראיה (חותכת או לכאורה) לאמיתות תוכנו.

אם אתם הקונים, רצוי שתוציאו נסח טאבו פעמיים: בתחילת המו"מ (בדיקה זו תאפשר לכם לגלות דברים, אשר יסייעו בידכם להחליט מלכתחילה אם ברצונכם בכלל להיכנס למו"מ, או לחילופין תאפשר לכם להוריד את מחיר העסקה), ופעם נוספת, לפני חתימת ההסכם - אם אפשר, בבוקר החתימה, ואם לא, ביום שלפני.

אם אתם המוכרים, מומלץ גם לכם להוציא נסח. ייתכן שעל הנכס הוטלו עיקולים אוהערות אזהרה שאינכם יודעים עליהם (למשל: במקרה של חוב לרשות המיסים, תירשם הערת אזהרה לטובתה במקרקעין בגין החוב, או במקרה שהתגלה אתר עתיקות בסמוך לנכס שבבעלותכם, תרשם הערת אזהרה על ידי רשות העתיקות על הנכס וכו\'). במקרה כזה, הקונה עלול להאשים אתכם שניסיתם להסתיר ממנו מידע. לכן, מומלץ מאוד להוציא נסח טאבו ולוודא שאין הפתעות.

גם אם בבעלותכם נכס שאינו למכירה, מומלץ להוציא נסח טאבו מדי מספר שנים, על מנת לוודא שאיש לא ניסה להעביר את הנכס על שמו במרמה. יש עוד מספר מקרים בהם מומלץ להוציא נסח טאבו, ועל כך רצוי להתייעץ עם עו"ד - כל מקרה לגופו.

חשוב לבדוק את קיומן של הערות אזהרה בנסח הטאבו על הנכס, הערות האזהרה, פשוטן כמשמען, באות להזהיר ולהתריע בפני הצדדים לעסקה על מגוון של סיטואציות, כגון: עסקה נוגדת, עיקולים, משכנתאות, שינוי ייעוד, חריגות בנייה וכדומה. כל הערה היא משמעותית ואין להקל בה ראש. גם כאשר ניתן לבצע את העסקה למרות הערת האזהרה, העסקה תהיה כפופה להערה, ולזכותו של צד ג\' כלשהו.

שימו לב, אם יש עיקול של רשויות המס, לא ניתן יהא להעביר ולרשום בטאבו את הזכויות בנכס על שמכם. לכן, מומלץ לשכור את שירותיו של עו"ד בעסקה, אשר יוודא, כי הזכויות בנכס ירשמו בטאבו, על שמכם, ללא עיכובים מצד הרשויות השונות.

לגבי רכישת דירה מקבלן, יש לבדוק כי מדובר בקבלן רשום בהתאחדות הקבלנים, וכי יש לו היתר כדין ורישיון בתוקף. כמו כן יש לבדוק האם יש בנק מלווה לפרויקט ומיהו הבנק המלווה, ולוודא כי הכספים, אשר ישולמו על ידכם, במסגרת העסקה, יופקדו ישירות בחשבון הפרויקט, וכי יומצאו לכם בטחונות כדין, בהתאם לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות).

בעסקאות נדל"ן יש עוד אספקטים רבים, שיש לתת להן את הדעת ולבודקם, בטרם ביצוע העסקה, כמו למשל: דירות שאינן רשומות בטאבו על שם המוכר, רכישת דירה מקבלן, רכישת נכס הרשום במנהל מקרקעי ישראל ו/או בחברות משכנות ועוד.

עוד חשוב לזכור, כי עבור רוב האנשים, רכישת נכס היא העסקה בגדולה ביותר שיבצעו במהלך חייהם, ואין היא דומה לאף רכישה אחרת בשל מאפייניה, קרי: המדובר הוא בעסקה בסכומים גדולים, אשר לרוב נוטלים הרוכשים משכנתא כדי לממנה. לפיכך, יש לעסקאות כאלה גם היבטים מיסויים, שלרוב אנשים מן היישוב אינם מודעים להם, עליהם יש לתת את הדעת בעת ביצוע עסקאות מסדר גודל כזה, כמו למשל: תכנון מס נכון ומקצועי יכול לסייע לצדדים לעסקה להפחית את חבויות המס שלהם כדין.

מה בעצם תפקידו של עו"ד מטעמכם בעסקת נדל"ן ומדוע מומלץ לשכור שירותים משפטיים בעסקה כזו?

לפני ביצוע עסקה במקרקעין, מומלץ לשכור שירותיו של עורך דין, שייצג את האינטרסים שלכם במהלך המו"מ ואחרי חתימה על החוזה. אם אתם הרוכשים, עורך הדין מטעמכם, יוודא שהנכס נבנה על פי היתר בניה כדין, שאין בו חריגות בניה, שהוא נקי מכל הערת אזהרה, שעבוד, עיקול, משכנתא, או חוב, שאין עליו צו הריסה או כל זכות אחרת של צד ג\', שתקבלו אותו במצב שאינו נופל ממצבו בעת חתימת ההסכם.

בנוסף, עורך דין מטעמכם ידרוש מהמוכר להצהיר שאין כל מניעה להעביר את זכויותיו בנכס לקונה, שהוא רכש כדין את הנכס, ושהנכס נמכר עם החלקים המוצמדים לו בטאבו (חניה, מחסן, מרפסת, גג, קרקע); ישמור על זכותכם לקבל את הנכס במועד שסוכם; יקפיד על צירוף כל המסמכים המעידים על כך שהרכישה בוצעה כדין. ויוודא שכל האישורים ההכרחיים לרישום הנכס על שמכם (כגון: אישורים מיסים), יגיעו עד התשלום האחרון, אחרת יובטחו הכספים בנאמנות, אצל עורך הדין.

האם ניתן להסתפק בעו"ד אחד לשני הצדדים?

האפשרות לשכור את שירותיו של עורך דין המטפל גם בצד השני אינה מומלצת. נכון, זה נפוץ וחוסך הרבה כסף, אך שוב- זו החלטה שעלולה להתגלות כיקרה מאוד בעתיד. בעסקאות נדל"ן כדאי מאוד לשכור עורך דין שיתרכז אך ורק בכם ויראה לנגד עיניו וידאג לאינטרסים שלכם ושלכם בלבד.

תפקידו וחשיבותו של עורך הדין מטעמכם בעסקת נדל"ן מול קבלן (רכישת דירה יד ראשונה):

בעסקאות עם קבלן, חשוב לזכור, כי על פי דין, עורך דין המייצג את הקבלן אינו רשאי לייצג את הרוכש, וחובה אף לציין זאת בחוזה הרכישה, על מנת שיהיה ברור לרוכש שהוא מייצג את הקבלן בלבד.

יש רוכשים, הנוטים להימנע מלשכור עורך דין מטעמם, שכן נאמר להם, כי עורך הדין של הקבלן אחראי לרישום הבית המשותף ולרישום הזכויות על שמם, אך בכך הם מסכנים את כספם. עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את האינטרסים של הרוכש. לכן מומלץ לשכור שירותיו של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין (חשוב לוודא שמדובר בעורך דין שמתמחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין היות ובחירה בעורך דין שאינו מתמחה בתחום עלולה לפעמים להזיק יותר מאשר להועיל), ולא להסתמך על עורך דין המלווה את הפרויקט מטעם הקבלן.

עורך דין מטעמכם יבטיח את מכלול ההיבטים המשפטיים, לרבות נושא היתרי בניה, המיסוי, הבעלות על הקרקע וידאג להבטיח את זכויותיכם בכל הקשור לבטוחות שעליכם לקבל על כספים ששילמתם לקבלן. לא מומלץ לחסוך בתשלום לעורך דין שייצג את האינטרסים שלכם מול הקבלן. גם אם שכרתם עורך דין, מומלץ שתקראו את החוזה בעצמכם, שתגלו מעורבות ותשאלו שאלות.

רוצים לרכוש נכס ומעוניינים בייעוץ וליווי משפטי? צרו קשר עם כותבת המאמר, עו"ד כרמית כרמלה מדאני.

מקור: http://www.ccm-lawoffice.com/page.asp?id=48