בר רשות - זכות ארעית כדי זכות לדורות - אבולוציה משפטית

בר רשות במקרקעי ישראל

הגדרת הזכות, בר רשות כהסכמת בעל הזכויות בנכס למאן דהוא להשתמש ולנצל מקרקעין, הן בתמורה והן שלא בתמורה לתקופה מוגדרת (קצרה בדרך כלל) התפתחה באמצעות אבולוציה משפטית כדי זכות מהותית; "זכות חכירה", לה מקום כבוד ברשימה הסגורה של הזכויות הקנייניות המוגדרות בדין הישראלי, וזאת ככל שהזכות הוקנתה במסגרת ההתיישבות החקלאית המוסדית על אדמות מדינה והקרן הקיימת והמנוהלות באמצעות מינהל מקרקעי ישראל.

זכות "בר רשות" מאפיינת את היחסים החוזיים הקיימים במגזר החקלאי, במושבים בהם למתיישבים אין חוזי חכירה לגבי משקיהם, וכל שיש  הוא מבנה משפטי של חוזה חכירה לשלוש שנים שנערך בין מינהל מקרקעי ישראל, בין הסוכנות היהודית ובין המושב (הידוע בכינויו "החוזה המשולש") כאשר חוזה זה מוארך מדי פעם לשנה נוספת. ואילו המתיישבים חותמים על הצהרה, כי הינם בני-רשות של הסוכנות במשק שבהחזקתם, וכי הם מתחייבים לפנותו בכל עת שיידרשו לכך על-ידי הסוכנות.

בפס"ד ע"א 728/86 מנהל מס שבח מקרקעין, ירושלים נגד אביגיל מחסרי, השאלה המשפטית שניצבה בין הצדדים הייתה, האם למתיישב במושב חקלאי, שזכותו היא של בר-רשות כלפי הסוכנות היהודית, יש "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק מס שבח מקרקעין, תשכ"ג- 1963לאחר תיקונה בחוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס\' 15), תשמ"ד-1984, תיקון אשר הוסיף לזכויות שנקבעו כ"זכות במקרקעין" גם "הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור". כך לגבי "בר רשות"  לאור הציפיה שהזכות תוארך שוב ושוב מעבר לתקופת החכירה הקבועה בחוק מיסוי מקרקעין.

בית המשפט קבע במפורש כי תקופת ההרשאה חייבת להיקבע מפורשות בהסכם, וזאת בהתבסס בין היתר גם על הגדרת "חכירה לתקופה" המופיעה בחוק. נקבע כי הציפייה בלבד של מקבל הזכות להתמשכותה אינה תחליף להסכם ואינה בעלת תוקף משפטי ועל כן אין מדובר בזכות במקרקעין.

לאחר פסק דין זה תוקן חוק מיסוי מקרקעין (תיקון מס\' 33) ספציפית ביחס להרשאה במקרקעי ישראל ונקבע כי לעניין מקרקעין אלה די גם בהרשאה קצרה ביותר ועל כן ניתן לראות בבר רשות במקרקעי ישראל כבעל זכות במקרקעין.

בערעור אזרחי (חיפה) 2152/04  הועדה המחוזית לתכנון ובניה השומרון נ\' עוזי ושפרה בלוך  חזר כב\' השופט עמית (אגב הדיון בשאלה האם חייב בר-רשות, חבר אגודה חקלאית, בתשלום היטל השבחה לועדה המקומית לתכנון ובניה?) על כך שמינהל מקרקעי ישראל רואה את המחזיקים בנחלה כבעלי זכות קניין, זכות החורגת ממעמדם הפורמלי כברי רשות, ולדידו, ניתן ללמוד על כך גם מאותן החלטות הקובעות מנגנוני פיצוי למקרה של שינוי ייעוד המקרקעין.

זאת ועוד, מוסיף השופט עמית בעניין זה באמרו  "זכותו של חבר האגודה אינה נובעת אך ורק מכוח זכותה של האגודה. על כך ניתן ללמוד מהחלטה מס\' 970 שהתקבלה ביום 9.6.2003 ולפיה הפסקת חברות באגודה לא תחייב, בכל הנוגע למינהל, את בטול זכות של המתיישב בנחלתו, ולא תשנה את המתכונת החוזית הקיימת בין המינהל לבין האגודה והמתיישב". (לעניין החלטתו שלא לחייב את המחזיק בנחלה במעמד של בר רשות בתשלום היטל השבחה עומד ותלויי ערעור בפני בית המשפט העליון).

יוצא איפא, שהתפתחות משפטית זו יצרה מצב ששווי זכות בר הרשות הפכה מזכות ארעית קצרת מועד לזכות קניינית קרובה או זהה לשווי זכות החוכר לדורות שזכויותיו הוסדרו מלכתחילה בהסכם חכירה.

אין באמור לעיל כדי להוות יעוץ משפטי ו/או תחליף ליעוץ משפטי .

יהודה גור, עו"ד ושמאי מקרקעין - מתמחה בדיני מקרקעין במשרד גור ושות\' עורכי - דין.