היבטי מיסוי בעסקאות נדל"ן

מרכיב חשוב בעסקאות נדל"ן הינו היבט המיסוי. פעמים רבות, אנשים לא נותנים את הדעת למרכיב זה בבואם לחתום על עסקה, והם לוקחים בחשבון רק את שווי הנכס, ואת יכולת העמידה שלהם בהחזרי המשכנתא. מדובר בטעות נפוצה, והרבה פעמים היבטי המיסוי, משפיעים על עלויות העסקה - העלויות בהן נושא המוכר (מס שבח, היטל השבחה, מס רכוש - ככל שחל על העסקה) או הרוכש (מס רכישה, מע"מ), לפי דין, אלא אם הצדדים קבעו ביניהם אחרת. כאשר מי מהצדדים לא שם לנגד עיניו את עלויות המיסוי, אזי הוא יכול למצוא עצמו בפניי עלויות עסקה גבוהות מאוד ובלתי צפויות, אשר אם היה מודע להן קודם, ייתכן ולא היה מתקשר בעסקה, או היה נערך אחרת (אם באמצעות משכנתא גדולה יותר, או בניהול מו"מ אגרסיבי יותר בכל הקשור למחיר הדירה, או הוצאות אחרות הנלוות אליה במסגרת העסקה כגון: עלויות שיפוץ, תוספות וכדומה.)

המקור החוקי להטלת מס בעסקאות נדל"ן

משהבנו את החשיבות של היבטי המיסוי בעסקת נדל"ן, ולו גם באופן כללי, נעבור לסקירה כללית של המקור החוקי להטלת המס בעסקאות נדל"ן. יצוין, כי המובא להלן הינו בבחינת סקירה כללית בלבד וזו אינה ממצא ובכל מקרה יש להתייעץ עם עו"ד המתמחה בנדל"ן ובמיסוי נדל"ן.

החוק החל על מיסוי עסקאות נדל"ן הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג - 1963 (להלן: "חוק מיסוי מקרקעין"), המבחין בין רווחים "פירותיים" (מלשון פירות) לרווחים "הוניים" (מלשון הון). חוק מיסוי מקרקעין חל רק על רווחים הוניים.

מכירת נכס מקרקעין יכולה להיחשב בנסיבות מסוימות כעסקה פירותית, החייבת במס הכנסה ופטורה ממס שבח (למשל, קבלן המוכר דירות באופן מחזורי ושוטף), ובנסיבות אחרות כעסקה הונית, החייבת במס שבח, אלא אם חל פטור כלשהו.

על עסקאות נדל"ן חלים, או עשויים לחול, מיסים ותשלומי חובה רבים:

·         מס שבח, מס רכישה: חוק מיסוי מקרקעין קובע, שבמכירת זכות במקרקעין הנמצאים בישראל, חייב המוכר במס שבח והרוכש במס רכישה - אלא אם קיימת הוראת פטור.

·         מע"מ, מס הכנסה, מס רווחי הון: עסקה במקרקעין, הנחשבת כעסקה פירותית, תהיה חייבת גם במע"מ וגם במס הכנסה (במקום מס שבח) או במס רווחי הון.

·         היטל השבחה, מיסי עירייה, תשלומים למינהל: עסקה במקרקעין עשויה להיות חייבת בהיטל השבחה, במיסים עירוניים ובתשלומים למינהל מקרקעי ישראל (דמי הסכמה, דמי היתר, דמי היוון).

·         מס רכוש.

חוק מיסוי מקרקעין ניחן בראייה ייחודית, שבאמצעותה הוא בוחן את העסקאות. ההגדרות שבחוק הן עצמאיות ואינן כפופות להגדרות שבחוקים אחרים. למשל, הסכמה בעל פה על מכירת נכס מקרקעין אינה מספיקה, לפי חוק המקרקעין, על מנת ליצור הסכם מחייב, כי חסרה דרישת הכתב. לעומת זאת, מבחינת חוק מיסוי מקרקעין מספיקה הסכמה בעל פה, כל עוד היא מחייבת לפי דיני החוזים.

חישוב המס

לצורך חישוב השבח ומס השבח נלקחים בחשבון שני מרכיבים עיקריים:

1.       בכמה נמכר הנכס ומתי

2.       בכמה נקנה הנכס ומתי

תאריך המכירה כמעט תמיד ברור. לעומת זאת, תאריך הרכישה אינו תמיד התאריך בו נקנה הנכס בפועל. תאריך הרכישה ושווי הנכס בעת הרכישה נקבעים, לפי הדרך שבה הגיע הנכס לידי המוכר (לדוגמה: בהורשה, היורש, המוכר, נכנס לנעלי המוריש, לצורך קביעת יום ושווי הרכישה).

בחישוב השבח יתווספו לשווי הרכישה כל ההוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה (סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין).

פטור ממס שבח - ישנם מספר פטורים ממס שבח לפי החוק

להלן מובאים רק חלק מהפטורים הקיימים בחוק, ובכל מקרה יש לבחון כל עסקה לגופה ואת עמידתה בתנאי הפטורים השונים שבחוק. כן יצוין למען הסר ספק, כי אין לראות את הפטורים כמוחלטים ו/או מלאים, באופן גורף, אלא יש לבחון כל פטור לגופו ואת העמידה בכל אחד מתנאי הפטור:

1.       מתנה למדינה ולמוסדות לאומיים - בהתאם לתנאי סעיף 60 לחוק.

2.       מתנה למוסד ציבורי - בהתאם לתנאי סעיף 61(א) לחוק.

3.       מכירה על ידי מוסד ציבורי - בהתאם לתנאי סעיף 61(ב) ו - 61(ג) לחוק.

4.       מתנה לקרוב - בהתאם לתנאי סעיף 62 לחוק.

פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים - זהו פטור ממשי ולא דחיית תשלום. השבח כולו פטור ממס. את הבקשה לפטור (על גבי טופס מיוחד) יש להגיש יחד עם ההצהרה על מכירת זכות במקרקעין. על המבקש פטור (המוכר) להראות שהתקיימו כל תנאי הפטור ביום המכירה. המוכר רשאי לבחור בין סעיפי הפטור השונים (סעיפי 49 לפי פרק חמישי 1 לחוק); לבקש שהמכירה לא תהא פטורה; לחזור בו מבקשת הפטור או מהוויתור על הפטור בתוך 50 ימים מיום המכירה (לאחר מכן הוא יוכל לחזור בו רק אם יוארך המועד).

פעולות שאינן נחשבות ל"מכירה" לפי חוק מיסוי מקרקעין

ישנן מספר פעולות במקרקעין, אשר אינן נחשבות למכירה, להלן מקצת מהנ"ל:

1.       הורשה

2.       מכירת זכות במקרקעין בחו"ל - חייבת במס רווחי הון ופטורה ממס שבח.

3.       חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים - חלוקת נכסי עיזבון בין יורשים לא תיחשב מכירה, כל עוד לא שולמו תשלומי איזון. למען הסר ספק ייאמר, שמכירת נכסי עיזבון על ידי יורשים תיחשב כמכירה בידי יורשים ותגרור חבות מס.

4.       שינוי ההסכם המקורי - אלא אם חלו שינויים מהותיים בהסכם, כמו זהות הצדדים, זהות הנכס הנמכר או התמורה.

5.       ביטול מכירה - שנעשה לפני שהעסקה הפכה למציאות בשטח, לא ייחשב כ"מכירה", ויזכה את הצדדים בהשבת המס ששילמו.

6.       הזמנת בניה - כל עוד בעל הקרקע אינו מקנה לצד השני זכויות וסמכויות שמבחינה כלכלית הן בגדר זכות במקרקעין, לפי מבחני הפסיקה.

7.       שינוי ייעוד ממלאי עסקי לרכוש קבוע - חייב במס הכנסה ופטור ממס שבח.

פטורים ממס רכישה - ישנם מספר פטורים ממס רכישה לפי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה)(מס רכישה), תשל"ה - 1974

להלן מובאים רק חלק מהפטורים הקיימים בתקנות, ובכל מקרה יש לבחון כל עסקה לגופה ואת עמידתה בתנאי הפטורים השונים שבחוק. כן יצוין למען הסר ספק, כי אין לראות את הפטורים כמוחלטים ו/או מלאים באופן גורף, אלא יש לבחון כל פטור לגופו ואת העמידה בכל אחד מתנאי הפטור.

1.       רכישת זכות במקרקעין על ידי נכה, נפגע או בן משפחה של חייל שנספה במערכה לשם שיכונם,חייבת במס רכישה מופחת בשיעור של 0.5%.

2.       רכישת זכות במקרקעין על ידי עולה חדש, משנה לפני כניסתו הראשונה לישראל ועד שבע שנים לאחר כניסתו, חייבת במס רכישה מופחת, לפי שתי מדרגות מס.

3.       רכישת משק חקלאי או קרקע חקלאית - ברכישת זכות במקרקעין, לשם הקמת משק חקלאי או רכישת משק חקלאי קיים, ישולם מס רכישה, כאילו מדובר בשתי רכישות: על רכישת "בניין המשמש למגורים", ישולם מס רכישה, לפי המדרגות החלות על הדירה; על רכישת יתרת המשק ישולם מס רכישה לפי 2 מדרגות. ההקלה תינתן רק פעם אחת לתא המשפחתי.

4.       עסקאות ללא תמורה - כגון: העברה ללא תמורה לקרוב, העברה ללא תמורה של זכות בדירת המגורים לבן הזוג / לידוע/ה בציבור, הפטורים יינתנו בהתאם לתנאי התקנה הספציפית.

עד כאן סקירה כללית ביותר של נושא המיסוי בעסקאות נדל"ן ובכל מקרה יש להיוועץ בעו"ד המתמחה בתחום ולבדוק כל מקרה לגופו.

ככל שיש לכם שאלות נוספות בנושא ו/או הנכם מעוניינים בייעוץ ו/או ליווי משפטי בעסקאות נדל"ן, הנכם מוזמנים ליצור קשר עם כותבת המאמר, עו"ד כרמית כרמלה מדאני.

מקור: http://www.ccm-lawoffice.com/page.asp?id=49