רכישת דירה משומשת- יזהר הקונה

רכישת דירה  משומשת- יזהר הקונה

מן המפורסמות היא שעסקה הקשורה בנדל"ן הינה לרוב המכריע של הציבור "עסקת חיים". בפתח הדברים אציין כי, רכישת דירה הינה מטבעה עסקה יקרה, סבוכה ורווית פרטים ומכשולים. רכישת דירה הינה שונה לחלוטין מרכישת ארונות מטבח, פינת ישיבה ואפילו מכונית. שכן, ברכישת דירה ישנם אספקטים רבים של בחינה ובדיקה מדוקדקת של הרישומים  בגופים השונים, כגון: בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מנהל מקרקעי ישראל, בחברה משכנת וכו\'. בכותרת מאמר זה נכתב "יזהר הקונה" מכיוון שהקונה נוטל את מירב הסיכונים בעסקת נדל"ן, ברם ישנם סיכונים לא מעטים אותם נוטל המוכר.

  מרבית הציבור יעשה עסקאות ספורות בלבד במהלך חייו, של רכישת או מכירת דירה. אין חולק כי עסקאות נדל"ן כאמור, הינן עסקאות משמעותיות ביותר עבור המבצעים אותן. עוד ראוי לציין, כי בקרב מרבית האוכלוסיה הנכס היקר ביותר לאדם הינו דירתו, וכן ברכישת דירה שכיח ביותר עניין נטילת הלוואה (משכנתא) אשר במקרים רבים "מלווה" את הרוכש משך כמעט כל חייו. לפיכך, על המבצע עסקת נדל"ן הן מוכר והן רוכש, לנקוט במשנה זהירות, וכן לצעוד עקב בצד אגודל תוך ליווי מתמיד מקצועי ואחראי של עורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן, על מנת שהעסקה תסתיים ב"שלום" ותוביל לתוצאות המיוחלות לצדדים, ללא כל סיבוכים קשים ובעיקר מיותרים.

מטבע הדברים קצרה היריעה מלהכיל את כל הצעדים המתחייבים, עת מבצעים עסקת נדל"ן. אולם אעמוד במאמר זה על עיקרי הדברים אשר בוודאי אינם מגיעים לכלל מיצוי במאמר מסוג זה.

שאלת השאלות: האם לחתום על זכרון דברים?

משרדי לחלוטין אינו ממליץ לחתום על זכרון דברים בטרם נחתם חוזה מקרקעין מהסיבות שתפורטנה להלן. זוהי לשון סעיף 8 לחוק המקרקעין : "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב".  זכרון דברים כאמור נעשה לרוב באופן לא מקצועי, בלהט הרגע, תוך קושי רב להבין את השלכותיו ומשמעויותיו של זכרון הדברים. חלק גדול מהציבור אינו מבין את משמעותו של זכרון הדברים ואינו מודע למשמעויותיו מכח הוראות סעיף 8 כאמור לעיל, קרי,  על פי רוב זכרון דברים מחייב את הצדדים לעסקת המקרקעין וניתן לראות בו חוזה מחייב לכל דבר ועניין, ללא ידיעת כל המשמעויות המשפטיות אשר זכרון הדברים טומן בחובו. נראה היה לי חשוב לעמוד על נקודה זו משום שעושה רושם שבציבור רווחת הדעה (הסיבה לכך אינה ברורה) כי זכרון דברים זהו ניסוח קצר, שאינו מחייב את הצדדים ואין לו כל משמעות. יש להבין כי זכרון דברים הלוקה בחוסר פרטים, עלול להיות מושלם על ידי מנגנוני השלמה, כאשר התוצר המוגמר יחייב את הצדדיים כחוזה מחייב לכל דבר ועניין.

כל בר דעת מבין, כי אם אכן כך היה הדבר  ואין לזכרון דברים כל משמעות, אזי לשם מה זקוקים אנו לזכרון דברים?  המסקנה הברורה הינה לא להתפתות לחתום על זכרון דברים אשר עלול להסב למי מהצדדים נזקים עצומים. שכן, הדרך הנכונה היא לפנות לעורך דין המתמחה בענייני נדל"ן למסור לו את פרטי הנכס נשוא העסקה ושאר פרטים רלוונטיים, אשר יבצע את הבדיקות המתחייבות ויערוך חוזה באופן מקצועי ואחראי כאחד.

מספר מילים בקצרה על רכישת דירה מקבלן-

למרות שמאמרנו עוסק ברכישת דירה משומשת, אני רואה הכרח לציין, כי רכישת דירה מקבלן אשר במסגרתה הרוכש שוכר את שרותיו של עורך הדין (של הקבלן), במקרים רבים מתכונת זו אינה שומרת על מכלול הזכויות של הרוכש. אחת הסיבות לכך, הינה כי שכר הטרחה לעורך דין (אשר משולם כמובן על ידי הרוכש) של הקבלן, הינו בעבור רישום הדירה בטאבו על שם הרוכש "בסוף הדרך". לפיכך, מומלץ עד מאוד שעורך דין המתמחה בתחום הנדל"ן מטעם הרוכש, יעמוד על המשמר בשמירתו על זכויות הרוכש מתחילת ההליך ועד תומו. 

בדיקת היקף הזכויות-

פרמטר עיקרי אשר הינו לב העניין בעסקת נדל"ן, הרי הוא בדיקה ראשונית ומקצועית של מערך הזכויות באשר לנכס נשוא העסקה, במרשמים השונים: בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), במינהל מקרקעי ישראל, בחברה משכנת וכו\'. במסגרת בדיקה זו יש לבדוק בין היתר האם רובצים שעבודים, עיקולים, צווים מסוגים שונים על הנכס או האם יש לצד ג\' כלשהו זכויות בגין הנכס. יש לבדוק בדוק היטב, את זהותו של המוכר ואת זכותו למכור את הזכויות נשוא הנכס, אותן הוא מבקש למכור.

בדיקת תיק הנכס ברשויות-

בדיקת תיק בניין בעירייה- טרם החתימה על חוזה מכר יש לבדוק את תיק הבניין בעירייה   ובוועדה המקומית לתכנון ובנייה וכן בכל גוף רלוונטי אחר, על מנת לוודא בין היתר כי לא רובצים חלילה על הנכס אותו אנו מבקשים לרכוש, צווי הריסה וכי המבנה לא הוכרז כמבנה מסוכן (לאור שקיעת יסודות למשל) וכו\'.

רישום הערת אזהרה ודיווחי מס -

במהלך עיסקת מקרקעין ישנם רישומי ביניים רבים שעל עורך הדין מוטלת האחריות לבצעם, כגון: רישום הערת אזהרה אשר באה להבטיח כי לא תבוצע כל עסקה הנוגדת את חוזה המכר שנחתם בין הצדדים. מקובל כי בעת החתימה על הסכם המכר, חותם המוכר על בקשה לרישום הערת אזהרה ומפקידה בידי עורך הדין של הרוכש, אשר עליו מוטלת האחריות לרשום הערת אזהרה בהזדמנות הראשונה, על מנת שכאמור הנכס לא יימכר בתרמית פעמים נוספות לאחרים. זהו לא תסריט דמיוני כלל ועיקר וכבר היו דברים מעולם, תרמיות כאמור נעשו נעשות ויעשו כאשר מטבע הדברים הנזקים הם עצומים ובלתי ניתנים לשיעור. יש אם כן, לנקוט במשנה זהירות.

בגין עסקה במקרקעין ישנה חובת דיווח לשלטונות מיסוי מקרקעין אודות ביצוע העסקה. חיוב במס השבח ככל וישנו מוטל על המוכר וכי חיוב במס רכישה ככל וישנו מוטל על הרוכש.

מיסים ותשלומים נלווים-

 נהוג כי כל חבויות המס למיניהם, כלומר: תשלומים לעירייה, היטל השבחה, אגרת ביוב וכיוצ"ב עד למועד מסירת הנכס ישולמו על ידי המוכר, וממועד מסירת הנכס ואילך אלה ישולמו על ידי הרוכש.

הבהרות משפטיות-

יצוין, כי האמור במאמר זה לעיל, אינו אלא סקירה כללית בלבד של הנושא, ובוודאי אינו ממצה את מכלול ההיבטים הסבוכים אשר רלוונטיים לעסקאות בנדל"ן.

אין לראות בתוכן המאמר או במה שאינו מופיע בו כייעוץ משפטי, ותוכנו או אי תוכנו אינו מתיימר להוות תחליף לייעוץ משפטי. כמו כן, מאמר זה אינו מהווה כלל ועיקר הצעה לנקיטה ו/או לאי נקיטה פעולות ו/או צעדים כאלה ואחרים. כותב המאמר אינו אחראי באופן עקיף או ישיר לכל פעולה ו/או אי פעולה שתינקט כתוצאה מקריאת המאמר.

אשר על כן, עקב הסוגיות הסבוכות שעומדות על הפרק עת ביצוע כל עסקת נדל"ן, יש לפנות בראשית הדרך לעורך דין המומחה בתחום הנדל"ן והיודע היטב את מלאכתו, על מנת שמלאכה זו ותוצאותיה תוביל את הצדדים לחוף מבטחים בסיומה.

אודות כותב המאמר-

כותב המאמר הינו עורך הדין חגי אורגד, אשר מצוי ובקיא בתחום, ומעורה בפרטיו.

כתובת: שד\' ירושלים 3, קרית ים. טל\': 077-3015011  פקס\': 077-3015012

דוא"ל: orgadlaw@walla.com