מדוע אין לחתום על זכרון דברים בעת מו"מ לרכישת נכס?

ברשימת הכללים לרכישת דירה בדף הבית של אתר עו"ד שקד, מצויין שאין לחתום על זכרון דברים ללא התייעצות עם עו"ד נדלן. לאור השאלות החוזרות ונשנות מלקוחותינו, שחלקם הגיעו אלינו לאחר שכבר חתמו על זכרון דברים, יש מקום להסביר מדוע.

פעמים רבות אני מקבל טלפון מלקוחות שחתמו על זכרון דברים מבלי להיוועץ בעו"ד נדלן, וכעת מבקשים את שירותי המשרד לליווי עסקת הרכישה.

בדרך כלל, כאשר אנו שואלים לקוחות אלו מדוע פנו אלינו רק לאחר החתימה על זכרון הדברים, ולא ערבו עו"ד נדלן מקצועי בתהליך מלכתחילה, אנו נענים בתשובה דומה: הקונה חש שמדובר בעסקת חלומותיו, וחשש "להפסיד את העסקה". כאשר אנו בודקים את הסיטואציה לעומקה, לא נדיר לגלות שהתקיים לחץ (גלוי או סמוי) על הקונה מצד המוכר, ואם היה גם מתווך מעורב בעסקה (ובדרך כלל מעורב מתווך בעסקאות מסוג זה), הרי שהתקיים לחץ על הקונה לחתימה על זכרון הדברים גם מצד המתווך. מי שאינו מצוי בחוק ובמשפט, פעמים רבות אינו מודע להשלכות החתימה על זכרון דברים. על פי פסיקת בית המשפט, חתימה על זכרון דברים מחייבת לכל דבר, את הקונה וכן את המוכר, ודינה כדין חתימה על חוזה. ("מסמך המכיל את פרטי הצדדים, פרטי הנכס, המחיר, התשלומים ומועד המסירה מהווה חוזה משפטי מחייב במקרקעין לכל דבר ועניין גם אם חסרים בו פרטים מסוימים.") רכישת דירה, להשקעה או למגורים, הינה ארוע חשוב מספיק על מנת להמנע מטעויות, שהשלכותיהן המשפטיות והכלכליות עשויות להיות קריטיות בהמשך התהליך. על העומד בפני רכישת דירה להיות מודע לממספר טעויות אפשריות, אולם מאמר זה דן רק בטעות הנפוצה ביותר לנסיונינו, המבוצעת על ידי הקונים הפוטנציאליים - חתימה על זכרון דברים לפני פניה לעו"ד נדלן מקצועי לליווי הרכישה. מדוע טעות זו כה נפוצה? כאשר הקונים מרגישים שהנושאים העיקריים הקשורים לעסקה מוסכמים, בדר"כ אין הם מודעים להבטים האחרים של עסקאות נדל"ן. לעסקאות מסוג זה הבטים נוספים ומורכבים: למשל, הקונה עשוי לא להיות מודע לחידושים בתחום המיסוי, לבעיות שעבודים ועיקולים, לדיני חוזים, ועוד - נושאים שמצויים בתחום התמחותו של עו"ד נדלן. בנוסף לאמור לעיל, קורה לא אחת שמתוך תחושת הקונה שדירה זו הינה "דירת חלומותיו", הוא אינו בודק לעומק הבטים אחרים של הדירה שאינם משפטיים, אולם עשויים לגרום לו להתחרט על העסקה בהמשך: קונה שמיהר לחתום על זכרון דברים, עשוי לגלות בהמשך שלדירה ליקויי בניה מהותיים שאינם נראים לעין במבט ראשון, או שקיימת בעיה עם השכנים, או מטרד סביבתי אחר כלשהו שיפגום מהנאתו מהמגורים במקום, או מהותי לגבי ערך הנכס. אם הנ"ל יתגלה לפני חתימת החוזה, אך לאחר החתימה על זכרון הדברים, כפי שקרה לא פעם למספר לקוחותינו, קשה יהיה לסגת מהעסקה, ויתכן שהמחיר הנדרש לביטול העסקה יהיה גבוה מאד. לסיכום, מומלץ לערב עו"ד נדלן מקצועי ובעל נסיון במקרקעין בתהליך רכישת הדירה מתחילתו ובשלב המו"מ, לאפשר לו לערוך את כל הבדיקות הנדרשות, ולהוביל תהליך של חתימה על הסכם מכר.