השקעה בנדל"ן? מספר נקודות שכדי להרהר בהן בערב החג

בשנת תשס"ט החולפת השבוע נחשפנו כולנו לסיכון האדיר הטמון באפיק ההשקעה הישירה או העקיפה בניירות ערך. בשנה זו יותר מתמיד, רבים בארצנו החלו לעבור לאפיקי השקעה חדשים בעלי אופי סולידי יותר מהשקעה בניירות ערך. כך רבים החלו מחפשים השקעות בתחום הנדל"ן אשר לעיתים נראה כהשקעה בטוחה בה התשואות מטפסות מעלה באופן עקבי במהלך השנים האחרונות. בערב כניסתה של השנה החדשה תש"ע, ברצוננו להזכיר כי למרות היציבות השוררת בשוק, רכישת נכס מקרקעין הינה פעולה משפטית מורכבת הנושאת בחובה סיכון לא מבוטל. למרבית האנשים מדובר בעסקה בעלת השפעה משמעותית על חייהם, ובדרך כלל עסקה המהווה את העסקה הגדולה ביותר בחייו של אדם.
 
שוק הנדל"ן תמיד יעלה, האומנם?
האמת היא שכולנו נוטים להתבשם בשלל תחזיות דמוגרפיות המצביעות על גידול משמעותי במספר זוגות הצעירים שעתידים לחפש דירות בשנים הקרובות, על תלונות הקבלנים שאין מספיק התחלות בנייה, על תוכניות לפיתוח אדיר של מפרץ חיפה ועל מנטורים בתחום שחוזים כי מי שיקנה דירה בפריפריה (שדרות לדוגמא) יעשה מאוד מהר מימושים נאים.
 
המציאות היא שרבים מאיתנו שכחנו את שנות התשעים, שגם בהן היו תוכניות לפתח, לדוגמא, את חיפה. גם אז חזו כי אין מספיק דירות ושהתחלות הבנייה בירידה. עם זאת, שוק הנדל"ן עד לפני שנים בודדות סבל מקיפאון עמוק. אם ננסה להיזכר, בשנת 2002 היה ניתן למצוא שפע של דירות וחנויות העומדות ריקות, לא בפריפריה אלא בירושלים, בפתח תקווה וכן, גם בפלורנטין, נווה צדק ויתר מעוזי הנדל"ן המרכזיים.
 
בנדל"ן התנודתיות קטנה יותר ולכן פחות משמעותית, האומנם?
בבואכם למדוד כדאיות של השקעה נדל"נית, הפרט העיקרי שעליכם לזכור הוא שברוב המקרים השקעה נכונה מחייבת ליצור מנוף פיננסי. במילים אחרות, אתם נכנסים לשותפות מהותית עם גוף גדול וחזק מכם בכמה רמות- הבנק. די בכך שתתקשו להחזיר מספר תשלומי משכנתא בכדי לגרום לבנק להניף מעל ראשכם את חרב כינוס הנכסים. המשמעות הנגזרת היא צבירת ריבית והוצאות משפטיות שייקרו את חוב המשכנתא בעשרות אחוזים וגרוע מכך- מימוש הנכס על ידי הבנק במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק. כלומר, בתקופות משבר תגלו מהר מאוד שאותה הגנה המסתכמת ברעיון של "להמתין עד שהשוק יתייצב" תעלם באוויר כאילו לא הייתה מעולם. למי שמכיר אדם אשר הבנק הפעיל כנגדו את מערכת הגבייה שעומדת ברשותו, המציאות הזו מעלה זכרונות מאוד לא נעימים ושנים ארוכות של ניסיונות להיחלץ מאותה סיטואציה.
 
אז מה, לא להשקיע בכלל?
ניתן להשקיע ואף כדאי להשקיע. עם זאת חשוב לזכור, השקעה נכונה היא זו שלא טומנת בחובה סיכון גדול מידי, וככזו מספקת לכם מספר הגנות ליום סגריר. כלל, השקעות בתחום הנדל"ן היזמי אינן מתאימות לרוב האנשים ועל כן מומלץ להרהר שוב בטרם נכנסים להשקעות מסוג זה. אותן השקעות המסתמכות על השבחת נכס, עליית ערך או הפשרות לבנייה נחשבות כמסוכנות ביותר שכן אם בגמר ההשבחה השוק יימצא בקיפאון תתקשו להחזיר לבנק ולעצמכם את הכספים שהושקעו בפרויקט ותעמדו בסכנת פשיטת רגל.
 
תחום שנחשב בעל סיכון נמוך יותר הינו תחום ההשקעה בנדל"ן מניב- דוגמת רכישת דירה להשכרה. כך תוכלו להבטיח תזרים מזומנים שיוכל לסייע בהחזר תשלומי הרכישה ואף לשלם את מלוא תשלומים אלו. עם זאת, רבים מאיתנו נוטים לשכוח כי קיימת אפשרות של ירידת מחירי שכירות ואף גרוע מכך, קיימת אפשרות שלתקופה מסוימת הנכס לא יניב כל הכנסה. על מנת להישמר ממצב זה מומלץ להשקיע בנכסים בהם תקבלו תשואות גבוהות יחסית כתוצאה מהשכרה, כך שתוכלו לספוג ירידה בתשואה העודפת בתקופות קשות, שכן נכסים אלו יקנו בחלק מתקופת ההשקעה מרווח בין סכום התקבול החודשי מההשכרה לסכום החזר החודשי. כן מומלץ להשאיר את אותו עודף שיווצר בשנים טובות בחסכון כך שתוכלו לספוג תקופה ממושכת בה תתקשו למצוא שוכר או חלילה תדרשו להליכים לפינוי שוכר מהנכס.
 
ישנם עוד סיכונים?
לאור הסכומים הגבוהים הכרוכים בהשקעות נדל"ניות ומורכבותן, השקעות אלו מהוות כר אטרקטיבי לרמאים ושרלטנים, אשר מנצלים את מורכבות ההשקעה על מנת להונות קונים תמימים. בכדי לצמצם את הסיכון, על כל משקיע לבצע בדיקות מקיפות של הנכס הנרכש טרם ביצוע העסקה. על המשקיע להכיר את הבדיקות שנדרש עורך דינו לבצע לשם שמירה על זכויותיו והבטחת ביצוע הרכישה וההשכרה או שלבי ההשקעה הבאים באופן שיביא לסיכון מינימאלי של כספי המשקיע. זכרו על כל שקל שתחסכו בבדיקות, בהערכת סיכון ובהיעזרות בבעלי מקצוע המתאימים כעורכי דין, שמאים, מהנדסים וכיוצ"ב תאלצו לשלם עשרות רבות של שקלים לאותם בעלי מקצוע בכדי שאלו ינסו לחלץ אתכם מהשקעה כושלת.
 
נקווה שלא הכנסנו חששות יתר על המידה, ערב החג הבא עלינו לטובה, אולם מוטב יעשה כל אדם העומד בפני השקעה נדל"נית אם ייקח את תקופת החגים למחשבה נוספת על אופי ההשקעה שבכוונתו לבצע ועל הסיכונים אשר טמונים בה.
 
ברצוננו לברך אתכם בכניסת השנה החדשה בברכה נושנה וטובה- שבשנה זו יתמלא אסמכם בבר, יקביכם ביין ושביתכם יהיה הומה בצחוק של תינוקות ואנשים מאושרים.